Palma, 16 de febrer de 2021.- El Consell de Gerència d’Urbanisme d’aquest dimarts ha aprovat definitivament la Modificació de PGOU Sector Llevant-Façana Marítima, i que no conté canvis substancials respecte l’aprovació inicial del desembre del 2018. A continuació el tràmit passarà per Junta de Govern i finalment al Ple previst per al dia 25 de febrer, tal com ha explicat la regidora de Model de Ciutat, Habitatge Digne i Sostenibilitat, Neus Truyol.
Aquest acord d’aprovació definitiva, sumat a altres iniciatives com la recent signatura d’un principi d’acord amb Endesa, dona resposta als següents compromisos:
- Protecció de l’espai lliure públic en primera línia: Parc Sí. És a dir, garantir en gran mesura la titularitat pública dels sòls situats en aquesta primera línia.
- Impuls d’un canvi de model econòmic basat en la innovació i les indústries culturals amb una aposta real pel Districte Innovador al Sector Llevant
- Canvi de tendència en la gestió urbanística: defensa interès general, protecció espai públic en primera línia i col·laboració àmbit privat per a projectes estratègics de ciutat
Neus Truyol: “blindam l’espai lliure en primera línia de 21.541m2. Hem complert el mandat dels veïns i solucionam un dels majors litigis d’aquest consistori, sempre garantint l’interès general”.
Antecedents
El març de 2017, el TSJIB emet una sentència que anul·la la modificació puntual del PGOU de Palma al Sector Llevant/Façana Marítima que l’Ajuntament va dur a terme el 2009. Aquesta sentència va obligar a recalcular les compensacions entre primera i segona línia que eren de 1 a 2 a la modificació de 2009 i que ara, després de fer els corresponents estudis de mercat, passaria a ser de 1 a 2,667; és a dir, a un metre de primera línia correspon a 2,667, de segona línia. Això representa un 30% més de les compensacions considerades abans.
Un altre dels condicionants per a la definició de la proposta de l’aprovació definitiva, ha estat la reducció en un 25% del coeficient d’ús de l’edifici de GESA (del 0’75 front al valor 1 de la proposta de l’aprovació inicial). Aquesta reducció està vinculada a les condicions de la catalogació pel Consell Insular.
D’altra banda, l’àrea de Model de Ciutat impulsa un projecte de transformació de la façana marítima en el sector Llevant per a convertir-lo en el “Districte Innovador” i per això va encarregar un estudi de viabilitat del projecte en el qual es detallen projectes a desenvolupar, es determina els espais a ocupar pels diferents projectes, i es fa una proposta de continguts d’aquests projectes.
A més, el passat 13 de gener es va signar i fer públic el preacord històric entre l’Ajuntament i ENDESA després de més d’una dècada de litigis milionaris. Les bases d’aquest acord queden recollides en aquesta modificació de Pla General i constaten un canvi de tendència en la gestió urbanística i la voluntat de les dues parts per avançar en la Palma del futur i la creació de nous espais urbans d’activitats econòmica com és el Districte Innovador. Un fet que també han vist positivament les entitats i veïns de la nostra ciutat.
Detalls de l’aprovació
L’àmbit objecte de la Modificació Puntual del PGOU que s’aprova definitivament correspon a una superfície de 68.858m2 format pels següents subàmbits.
-Concretament, en el subàmbit A es garanteix una superfície de 21.541m2 d’espai lliure públic, és a dir de parc públic. Fins i tot és lleugerament superior al previst en la modificació de PGOU del 2009 (20.487m2)
-El subàmbit B està delimitat per l’avinguda Mèxic, prolongació dels carrers Brotad i Joan Maragall, i pel carrer Puerto Rico. Aquests solars són propietat d’Endesa i Mapfre.
-El subàmbit C està situat entre avinguda Mèxic i Via Litoral. Aquests solars són propietat d’Endesa, Mapfre, IBAVI i DracHotels SL.
En aquests subàmbits es produeixen les compensacions necessàries per aconseguir l’espai lliure públic de primera línia.
El nou espai lliure i integració de l’edifici de GESA com a Bé Catalogat
L’ordenació que es proposa pretén emfatitzar encara més el criteri de potenciació dels valors visuals. S’eliminen els edificis privats d’ús residencial que havien de configurar la primera línia, i es crea un gran espai lliure públic així com la integració de l’edifici de GESA i el nou equipament privat de titularitat privada d’Endesa.
Redistribució d’aprofitaments
Es preveu que la superfície corresponents als subàmbits B i C es destini a edificis amb ús principal assignat com residencial plurifamiliar per tal de permetre la redistribució d’aprofitament urbanístic privat en segona línia, i no en primera.
L’acord d’aprovació definitiva és el resultat d’un estudi acurat de diferents alternatives en relació als espais lliures, l’edificabilitat i densitat residencial i també els equipaments. El resultat ens permet arribar a la que es va considerar com la millor de les opcions:
| Planejament vigent | Modificació PGOU 2009 ANUL·LADA | Aprovació definitiva Modificació PGOU | |
| Espais lliures públics | 2.032 | 21.689 | 21.541 |
| Equipaments públics | 25.449 | 18.790 | 33.748 |
| Edificabilitat residencial | 53.241 | 103.094 | 74.700 |
| Nombre habitatges | 534 | 721 | 934 |
| Densitat global residencial | 46,77 | 51,41 | 56,68 |
Aquesta alternativa permet recuperar l’ordenació plantejada en la modificació anul·lada, per tant, amb priorització d’espai lliure i evitar construcció d’edificis d’habitatges en primera línia.
Al mateix temps, d’entre totes les opcions estudiades, aquesta és la que regula correctament les compensacions entre primera i segona línia, tot i que incrementa la densitat lleugerament, no supera els 75 habitatges per hectàrea.
Ordenació primera línia: Subàmbit A
La primera línia de la Façana Marítima permet garantir que es manté la titularitat pública de la major part d’aquest espai tan emblemàtic i important de la Ciutat.
A més, i tal com es va exposar durant la presentació del preacord amb Endesa, aquesta aprovació definitiva de la modificació puntual preveu tres aspectes:
- Es determina superfície de 21.541m2 com a espai lliure públic, que inclou dos equipaments públics, que per ara no es contempla desenvolupar. Per tant es manté el parc actual.
- Es reconeix la titularitat privada de l’edifici GESA. Recordar que compta amb una superfície de 14.797 m2, que no es permeten els usos residencials i turístics. Per tant, els usos d’aquest edifici seran administratius, de coworking, de restauració i d’altres, definits d’acord amb les limitacions, que actualment imposa la seva catalogació per part del Consell Insular de Mallorca.
- Es preveu equipament privat, un nou edifici en una parcel·la annexa a l’edifici GESA, amb una superfície edificable de 5.300 m2 per a equipament privat, de manera que complementi la funcionalitat i usos de l’Edifici GESA. Així mateix, la construcció d’aquest nou edifici permetrà la construcció d’un aparcament subterrani, en part d’ús privat per a edificis i rotació parcial, de 200 places.
“L’edificabilitat es repartirà de forma que a la cota de carrer Joan Maragall només tendria planta baixa i un pis i estaria situat bàsicament dins el solar de l’edifici de GESA que actualment ja es trobava delimitat per una tanca de separació del parc. La superfície d’aquest equipament privat es distribuiria amb una sobre el nivell del C/ Joan Maragall , i la resta baix rasant, en una solució molt similar a la dels futurs locals de l’IMI”, ha explicat la regidora. Cal incidir que aquest equipament ja estava previst en Pla del 2009 i és el més petits dels tres prevists.
Ordenació segona línia: Subàmbit B i C
La reordenació dels subàmbits B i C permetrà optimitzar la mobilitat i l’edificabilitat dels solars, que com hem dit, són propietat d’Endesa, Mapfre, l’IBAVI i DracHotels SL. Es manté la tipologia edificatòria però es modifica l’ordenació dels volums i la previsió de la xarxa viària.
-Concretament, en el subàmbit B se suprimeix el vial en direcció nord-sud. La illeta que està davora l’avinguda Mèxic es correspon amb l’aprofitament urbanístic assignat a Endesa, mentre que la illeta que dona façana al carrer Callao serà de titularitat de Mapfre.
-En relació a l’ordenació establerta en el subàmbit C, aquest és l’àmbit que més es modifica respecte la proposada aprovada inicialment pel fet de preveure la continuïtat del carrer Callao fins a l’avinguda Mèxic, d’acord amb les determinacions de l’informe del Departament de Mobilitat. S’estableix una nova alineació en forma de cunya en la zona lucrativa, a efectes que en un futur sigui possible donar continuïtat al carrer Callao.
“És una gran notícia perquè amb aquesta modificació definitiva es tanca una etapa conflictiva i de litigis. És un punt d’inflexió per poder desenvolupar aquest espai amb totes les garanties a més d’encabir-hi un parc, equipaments públics i també privats que garanteixin llocs de treball per al sector privat”, ha conclòs Truyol.
